Op 28 februari 2025 heeft de rechtbank Amsterdam een interessante uitspraak gedaan in een zaak tussen een huurder van een bedrijfsruimte aan de Prinsengracht in Amsterdam en de verhuurder. De zaak draaide om langdurige lekkages en vochtproblemen in het gehuurde pand, waardoor de huurder omzetverlies en schade heeft geleden. De rechter heeft geoordeeld dat de verhuurder nalatig is geweest in het verhelpen van de gebreken en heeft de huurder grotendeels in het gelijk gesteld. Baart Legal stond de huurder bij.
Achtergrond van de zaak
Sinds 2011 huurt de huurder een bedrijfsruimte van de verhuurder. Al in 2017 ontstonden klachten over lekkages, en vanaf 2020 werd duidelijk dat deze problemen structureel waren. Ondanks herhaalde verzoeken, een ingebrekestelling in 2023 en een kort geding in november 2023 bleven de problemen voortbestaan.
Belangrijke overwegingen van de rechtbank
De kantonrechter heeft geoordeeld dat:
- Een huurder mag verwachten dat het gehuurde droog blijft, ook bij hevige regenval;
- Vanaf 2020 sprake was van een ernstig gebrek aan het pand door lekkages en vochtproblemen;
- De verhuurder ondanks herhaalde verzoeken en een ingebrekestelling geen adequate maatregelen heeft genomen;
- De exoneratieclausule (uitsluiting van aansprakelijkheid voor o.a. gevolgschade) in de huurovereenkomst niet opgaat na 11 juli 2023, omdat het gebrek in stand is gelaten door toerekenbare ernstige tekortkoming van de verhuurder door niet te reageren op reparatieverzoeken.
Gevolgen voor de verhuurder
De kantonrechter heeft beslist dat:
- De huurder recht heeft op huurkorting van 25% tussen 11 juli 2023 en 7 november 2023;
- Vanaf 6 februari 2025 een huurkorting van 50% geldt, vanwege ernstige vochtproblemen en drie gesloten behandelkamers;
- De verhuurder een schadevergoeding moet betalen, waarbij de exacte hoogte in een aparte procedure (een zogenaamde schadestaatprocedure) wordt vastgesteld;
- De kosten voor herstel en het beschikbaar stellen van een vervangende bedrijfsruimte niet zijn toegewezen, omdat de wijze van herstel aan de verhuurder wordt overgelaten.
Afwijzing van tegenvorderingen van de verhuurder
De verhuurde had zelf tegenvorderingen ingesteld, waaronder het terugvorderen van een coronakorting en ontbinding van de huurovereenkomst. De rechtbank heeft deze vorderingen afgewezen, omdat:
- De coronakorting in 2023 bewust is overeengekomen zonder volledige inzage in jaarcijfers;
- De verhuurder onvoldoende bewijs heeft geleverd voor illegale onderverhuur;
- De huurkorting terecht is verleend, waardoor geen sprake is van te weinig betaalde huur.
Conclusie
Deze uitspraak benadrukt het belang voor verhuurders om gebreken aan een gehuurde bedrijfsruimte tijdig en adequaat te verhelpen. Doen zij dat niet, dan lopen zij het risico op huurkorting en schadeclaims. Huurders die kampen met vergelijkbare problemen kunnen zich beroepen op hun wettelijke rechten en – indien nodig – juridische stappen ondernemen. Het bijzondere van deze uitspraak is dat de kantonrechter het beroep van de verhuurder op uitsluiting van aansprakelijkheid passeert omdat der verhuurder stil bleef zitten.
U kunt de uitspraak hier vinden.
Heeft u vragen over huurrecht of een vergelijkbare situatie? Neem contact op met Baart Legal voor juridisch advies op maat.
